Das Sanierungsrecht wird im Rahmen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen angewendet. Das sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung sogenannter städtebaulicher Missstände (siehe Erläuterungen weiter unten) wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§§ 136 - 164b BauGB). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen stellen ein hoheitliches Satzungsinstrument dar, das durch Genehmigungsvorbehalte und besondere sanierungsrechtliche Vorschriften Einfluss auf Entwicklungen auf privaten Grundstücken und in Gebäuden nehmen kann, um den Ansprüchen an gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse oder der Funktionsfähigkeit eines Quartiers gerecht zu werden. Die Eingriffsrechte gehen dabei über die Möglichkeiten des Allgemeinen Städtebaurechts (z.B. Bauleitplanung) hinaus, aber sind auf die Dauer des Sanierungsverfahrens und den Geltungsbereich des Sanierungsgebiets begrenzt.

Die Möglichkeit des Eingriffs in privates Eigentum erfordert das Vorliegen sogenannter städtebaulicher Missstände, die im Rahmen einer sogenannten vorbereitenden Untersuchung zu prüfen sind. Bei einer vorbereitenden Untersuchung werden die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse wie z.B. der Zustand der Gebäude im Untersuchungsgebiet analysiert. Hinsichtlich der Missstände kann zwischen sogenannten Substanzschwächen (hoher Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf oder unzureichender energetischer Standard der Baustruktur, Über- oder Unterausnutzung von Grundstücken, Gemengelage von Wohnen und Gewerbe etc.) und sogenannten Funktionsschwächen (hoher Leerstand oder Trading-Down-Effekte, „Schrott-/ Problemimmobilien“, Gestaltungsdefizite im öffentlichen Raum, unzweckmäßige oder unzureichend klimagerechte Ausstattung eines Quartiers etc.) unterschieden werden. Die Durchführung einer vorbereitenden Untersuchung ist inzwischen Anwendungsvoraussetzung für verschiedene Förderprogramme der Städtebauförderung. 

Eigentümer*innen innerhalb festgelegter Sanierungsgebiete können steuerliche Vergünstigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gem. § 7 h Einkommensteuergesetzes (EStG) erhalten. Weiterhin wird Eigentümer*innen eine Sicherheit gegenüber eigener Investitionen gegeben, dass „nachbarliche“ Fehlentwicklungen seitens der Kommune unterbunden werden (können).