Die Stadt Mönchengladbach hat unterschiedliche Quartiere unter die Lupe genommen, um hier eingreifen und die städtebaulichen Missstände beheben zu können.

Die Aufwertung des öffentlichen Raumes erfolgte bereits in den letzten Jahren über Programme der Städtebauförderung wie z.B. Soziale Stadt Rheydt oder Soziale Stadt Gladbach & Westend. Jedoch blieben Aufwertungen von privaten Gebäuden und Flächen größtenteils aus. Wegen veränderter Rahmenbedingungen und Handlungserfordernissen, wird eine ganzheitliche Betrachtung und ein passendes Konzept benötigt (Stichwort Leerstand). Aktuell gibt es keine anderen Möglichkeiten, die Missstände, vor allem im privaten Eigentum, anderweitig zu beheben.

Ziel ist die Behebung städtebaulicher Missstände zur wesentlichen Verbesserung des Gebietes.

Vorbereitende Untersuchungen sind darüber hinaus eine der (neuen) Voraussetzungen, um künftig weiterhin Fördermittel der Städtebauförderung zu akquirieren. Diese sollen vor allem zur Unterstützung privater Eigentümerinnen und Eigentümer dienen.

Grundsätzlich unterscheiden sich alle Sanierungsgebiete und die jeweiligen Sanierungsziele auf Grundlage der vorhandenen Missstände. Die Sanierungsziele sind ein Produkt der Vorbereitenden Untersuchungen und werden individuell für jedes Sanierungsgebiet formuliert.

Außerdem können Sanierungsverfahren im „umfassenden Verfahren“ oder „vereinfachten Verfahren“ durchgeführt werden (siehe hierzu Welches Sanierungsverfahren wird angewandt und worin liegen die Unterschiede?)

Als Sanierungsgebiet gilt laut BauGB ein fest umrissenes Gebiet, in dem eine Gemeinde auf Grundlage des besonderen Städtebaurechts gemäß § 136 ff BauGB Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführt. Die rechtliche Grundlage für ein Sanierungsgebiet ist eine förmliche Sanierungssatzung gemäß § 142 BauGB.

Die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, um städtebauliche Missstände und/oder funktionelle Schwächen zu beheben, wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Die Sanierungsmaßnahmen lassen sich in Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen untergliedern.

Entsprechend dem besonderen Städtebaurechts gelten für die Kommune, aber auch für die Eigentümerinnen und Eigentümer besondere Rechte.

Kommune:

Die Kommune erhält ein zeitlich und räumlich begrenztes Sonderrecht, um die Sanierungsziele im Sinne des Allgemeinwohls zügig zu erreichen.

• als Satzung für Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich
• Genehmigungsvorbehalte bei bestimmten Vorhaben und Rechtsvorgängen zur

Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und Verhinderung von Fehlentwicklungen

• ggf. besondere sanierungsrechtliche Vorschriften
• Abschöpfung von Bodenwertsteigerungen
• Anwendung des Vorkaufsrechts möglich um Grunderwerb zu tätigen und gemeinwohlorientierte Bestandsentwicklung vorzunehmen

Eigentümerin u./o. Eigentümer:

• steuerliche Vergünstigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gem. § 7 h, § 10 f und § 11a Einkommensteuergesetzes (EStG).

• Vorteil für die Eigentümerinnen und Eigentümer: Sicherheit bei eigenen Investitionen, da „nachbarliche“ Fehlentwicklungen seitens der Kommune unterbunden werden (können)

• Bodenordnung = Regelung der Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden und deren Neuordnung.
• Umlegung = gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren zur Arrondierung und Schaffung von nutzbaren Grundstücksparzellen
• Umzug von Bewohnern und Betrieben
• Freilegung von Grundstücken
• Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen

Die Gemeinde darf die Ordnungsmaßnahmen ganz oder teilweise auch der/dem Eigentümerin/Eigentümer überlassen.

• Modernisierung = Verbesserung des Zustandes und Gebrauchswerts einer baulichen Anlage
• Instandsetzung = Wiedererstellung eines früher vorhandenen Zustandes einer baulichen Anlage

In einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet bedürfen folgende Maßnahmen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde:

• Veräußerung von Grundstücken und Bestellung von Erbbaurechten
• Bestellung von grundstücksbelastenden Rechten
• Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
• Teilung eines Grundstücks
• Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen
• Beseitigung baulicher Anlagen
• Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken

Die Sanierungsziele und Maßnahmen betreffen grundsätzlich jede/n Eigentümerin und Eigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes. Der Fokus liegt dabei jedoch auf den Gebäuden und Grundstücken, die einen deutlichen Sanierungsrückstau aufweisen, d.h. Missstände aufzeigen, die nicht den Sanierungszielen entsprechen.

Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilien/Grundstücke bereits entsprechend der Sanierungsziele in Stand halten/aufgewertet haben, sind dann betroffen, wenn es durch die Sanierungsmaßnahmen zu Bodenwertsteigerungen kommt (betrifft jedoch nur Sanierungsgebiete im Regel-/Vollverfahren). Denn dann sind Ausgleichbeträge zu zahlen.

Ausgleichsbeträge § 154 BauGB

Grundstückseigentümer müssen zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihres Grundstücks entspricht.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus der Differenz zwischen dem:

• Anfangswert: Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre,

• Endwert: Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt.

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die Gemeinde schöpft so die Werterhöhung ab und finanziert damit die Sanierung.

Es kann passieren, dass sich nach der Sanierung und einem dadurch gestiegenen Immobilienwert die Kosten für Modernisierung / Instandsetzung nicht mit dem gestiegenen Mehrwert decken. Diese Kosten nennt man dann „unrentierliche Kosten“ und der entstandene finanzielle Nachteil des Eigentümers/der Eigentümerin muss dann durch die Gemeinde ausgeglichen werden. Als Eigentümerin/Eigentümer hat man dann einen Anspruch auf einen Kostenerstattungsbetrag gemäß § 177 BauGB.

Nach § 164a Absatz 3 BauGB können Städtebauförderungsmittel für diese unrentierlichen Kosten eingesetzt werden. Dies wird per Modernisierungsvertrag zwischen Gemeinde und Eigentümerin/Eigentümer vertraglich geregelt.

Die Durchführbarkeit einer Enteignung ist unter § 85 ff BauGB geregelt. Die Voraussetzungen für eine Enteignung sind gemäß § 87 BauGB nur dann gegeben:

• wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann
• wenn die Stadt sich vorher ernsthaft um freihändigen Erwerb bemüht hat.

Kommt es zu einer Enteignung ist die Kommune verpflichtet eine Entschädigung zu leisten (§ 93 BauGB).

Die Enteignung ist jedoch kein Rechtsmittel, das die Stadt Mönchengladbach aktuell in Betracht zieht. Nur in äußerst schwerwiegenden Fällen wäre dieses Instrument in Erwägung zu ziehen. Diese liegen nach derzeitigen Erkenntnissen nicht vor.

Das Baugesetzbuch (BauGB) unterscheidet zwischen dem Allgemeinen Vorkaufsrecht (§24) und dem Besonderen Vorkaufsrecht (§ 25).

Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB:

Das Allgemeine Vorkaufsrecht besteht für die Gemeinde u.A. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Umlegungsgebiet, in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet…

Darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Das Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB ist ein Satzungsvorkaufsrecht und wurde per Satzung für die Gebiete der vorbereitenden Untersuchungen in Rheydt und Gladbach (sowohl für das Gebiet Obere Hindenburgstraße / Waldhausener Straße als auch für das nördliche Bahnhofsumfeld) per Satzung erlassen.    

Eine Abwendungsvereinbarung wird üblicherweise zwischen einem Grundstückskäufer und der Gemeinde notariell geschlossen.

Die Vereinbarung regelt die Beachtung der Sanierungsziele beim Umbau / der Sanierung durch den Grundstückskäufer, im Gegenzug verzichtet die Gemeinde auf das gesetzlich zustehende Vorkaufsrecht.

Diese Vereinbarung wird im Zuge der Nichtausübung des besonderen Vorkaufsrechts getroffen und regelt die Einhaltung verbindlicher Qualitätsstandards und Verpflichtung der Grundstückskäufer an die städtischen Sanierungsziele. Abwendungsvereinbarungen enthalten Fristen zur Stellung von Bauanträgen, Anzeigen des Baubeginns, Erstellung des Rohbaus, Fertigstellung des gesamten Vorhabens bis zur Nutzungsaufnahme binnen bestimmter Frist.

Abwendungsvereinbarungen enthalten üblicherweise Vertragsstrafen für den Fall von nicht vertragsgemäßer Erfüllung.

Im Sanierungsgebiet Obere Hindenburgstraße / Waldhausener Straße stehen Ihnen das Team des Quartiersmanagements und der Quartiersarchitekt neben den städtischen Ansprechpartnern zum Sanierungsrecht als kompetente Partner zur Seite. Im Sanierungsgebiet Rheydt stehen Ihnen die städtischen Ansprechpartner zum Sanierungsrecht zur Seite und vermitteln gerne Kontakte zu kompetenten Architekten. Zudem soll in allen Gebieten jeweils ein Sanierungsträger beauftragt werden. 

Welche Maßnahmen würde die Stadtplanung/der Rat gerne unmittelbar im Sanierungsgebiet Gladbach angehen?
-> Verlinkung

Welche konkreten Sanierungsmaßnahmen stehen bereits im Gebiet Gladbach fest?
-> Verlinkung

Ist der Neubau eines Gebäudes steuerlich absetzbar, wenn der Altbau nicht mehr sanierungsfähig ist und abgebrochen werden muss
Nein! Der Hintergedanke des Sanierungsrechts ist die Modernisierung und Instandsetzung von sanierungsbedürftiger Bausubstanz. Eigentümer, die ihre Immobilie verfallen lassen und somit eine Sanierung unwirtschaftlich machen, sodass nur noch ein Abriss möglich ist, werden steuerlich nicht begünstigt.
Anbauten/Umbauten, die für eine Nutzung entsprechend der Sanierungsziele notwendig werden können, sind davon ausgenommen.

Welche Vorteile bietet ein Sanierungsgebiet einem Vermieter?
Siehe FAQ-Liste hier.