Abteilung Bauleitplanung und Stadtgestaltung

REME-Gelände

Räumlicher Geltungsbereich des Rahmenplans

Die Aufgabe der ehemaligen Ausbesserungswerkstätten der Britischen Rheinarmee (REME) und der ehemaligen Cellulose-Füllstoff-Fabrik Rettenmaier führte im Jahre 1992 zur brachgefallenen, als REME-Gelände bezeichneten Fläche. Dem zentral im Stadtgefüge gelegenen Areal kommt zusammen mit dem frei werdenden Areal des aufgegebenen Altenheimstandortes westlich der katholischen Kirche städtebaulich eine besondere Bedeutung zu.

Der Rahmenplan soll die funktionale und stadträumliche Anbindung des beschriebenen Gebietes zum Nahversorgungszentrum Lürrip an der Neusser Straße, zum S-Bahn Halte­punkt Lürrip, zum Volksgarten und zu den umliegenden öffentlichen Einrichtungen beinhalten.

Die Verwaltung hat in einem ersten Schritt im Jahre 2014 auf der Basis der Ergebnisse einer detaillierten Bestandsaufnahme einen städtebaulichen Rahmenplan (Strukturkonzept) in vier Varianten erarbeitet. In den Sitzungen der Bezirksvertretung Ost und des Planungs- und Bauausschusses im Mai bzw. Juni 2015 wurden die vier Varianten vorgestellt. Im August 2015 wurde eine Bürgerwerkstatt vor Ort durchgeführt. In der Bürgerschaft zeichnete sich eine deutliche Mehrheit für eine Weiterverfolgung der Variante 1 des Rahmenplans – Wohnnutzung mit großem Renaturierungsbereich – ab.

Der Rahmenplan sieht vor, dass durch die vorgesehene Renaturierung des Gladbachs und des Ölgrabens ein großzügiger naturnah gestalteter Grünraum geschaffen wird, der eine hohe Freiraumqualität für das neu geplante Wohnquartier sicherstellen soll. Eine klar herausgearbeitete Grünachse soll zudem die Verbindung des neuen Wohnquartiers zu dem bestehenden Zentrum von Lürrip herstellen. Es ist geplant, an dieser Achse die vorhandenen sozialen Infrastrukturen auszubauen und mit ergänzenden Dienstleistungs- und Wohnangeboten zu stärken. In den Sitzungen der Bezirksvertretung Ost und des Planungs- und Bauausschuss im Oktober bzw. November 2015 wurde beschlossen, auf der Basis der Variante 1 die weiteren Schritte zur Entwicklung des Plangebietes vorzunehmen.

Auf Grundlage der sowohl seitens der politischen Gremien als auch seitens der Bürgerschaft bevorzugten Variante des Rahmenplans hat die Verwaltung eine konkretisierende städtebauliche Variante mit aktivem Lärmschutz entlang der Bahntrasse erarbeitet.

Eine langwierige und nicht verbindlich prognostizierbare Zeitschiene für die Umsetzung sowie hohe Kosten für die Errichtung und spätere Unterhaltung einer aktiven Lärmschutzmaßnahme führen dazu, dass diese städtebaulich bevorzugte Variante nicht realisierbar wäre. Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung eine weitere städtebauliche Variante mit passivem Schallschutz („architektonischer Selbstschutz“) erarbeitet:

Die Variante ist eine Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzeptes der Vorzugsvariante und des Rahmenplans. Deren Hauptelemente – die Schaffung eines großen Renaturierungsbereiches für den Gladbach und den Ölgraben, die Errichtung von zwei Baufeldern südlich der Panzerhalle und des Fleenerweges und deren Verknüpfung durch einen Quartierspark/-platz sowie die Schaffung einer starken Freiraumverbindung vom Quartiersplatz zur Kirche bzw. zum Stadtteilzentrum – werden beibehalten. Der Verzicht auf den aktiven Schallschutzes entlang der Bahntrasse hat zur Folge, dass im Plangebiet eine geschlossene Raumkante an der Südseite der Baufelder geschaffen werden muss, damit eine unzulässige Verlärmung des Wohngebietes weitgehend verhindert werden kann.

Zum Renaturierungsbereich entsteht eine Raumkante, die sowohl von der Bahntrasse als auch von einem dazu parallel neu anzulegenden Fuß- und Radweg erlebbar ist. Die bauliche Kante soll mit einer davorliegenden „Stadtpromenade“ gestalterisch aufgewertet werden. Dadurch wird die Erlebbarkeit des Renaturierungsbereiches für die Bewohner erhöht. Die „Stadtpromenade“ stellt die Verbindung zwischen den einzelnen Baufeldern und dem Quartierspark sowie zu der im Westen und Osten anschließenden Umgebungsbebauung sicher. Zur stadtgestalterischen Aufwertung des Verknüpfungspunktes im Westen wird dort, ergänzend zu den bisherigen Aussagen im Rahmenplan, eine angemessene bauliche Arrondierung vorgeschlagen.

Ein zentrales Element der städtebaulichen Entwicklung des Plangebietes ist der Renaturierungsbereich des Gladbachs. Durch die Renaturierung des Gladbachs wird der Gladbach im öffentlichen Raum wieder in Erscheinung treten. Damit wird das Thema Wasser in der Stadt im Sinne der Stadtentwicklungsstrategie mg+ Wachsende Stadt aufgenommen und trägt entscheidend zur Aufwertung des Wohnumfeldes bei. In enger Abstimmung mit der Verwaltung wird die NEW AG den Renaturierungsbereich gestalten. Neben der Verbesserung der Gewässerstruktur – u. a. Rückbau der Sohl- und Ufersicherungen, Auf­weitung des Profils, Uferabflachen und eigendynamischer mäandrierender Verlauf des Gewässers – wurde besonderer Wert auf die Erlebbarkeit, auch durch Begehbarkeit des Renaturierungsbereiches gelegt.  

Die Renaturierung des Gladbachs wird über ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren umgesetzt werden. Die Offenlage fand Mitte 2020 statt, so dass bis Ende 2022 die Renaturierung umgesetzt sein könnte.

Einteilung der Lose

Die Entwicklung der Bauflächen des Gesamtareals soll in mehreren Schritten erfolgen. Hierzu wurden drei Lose gebildet. Während im ersten Los als Basis der Gesamtentwicklung neben der kurzfristigen Schaffung von Wohnraum (in Form der Einzelvermarktung von Baugrundstücken) die Realisierung und Sicherung sozialer Infrastrukturen vorrangig ist, wird im zweiten Los der Schwerpunkt auf ein einheitliches hochwertiges städtebauliches Konzept unter Einbeziehung der erhaltenswerten Bausubstanzen und deren Revitalisierung (insbesondere der Panzerhalle) gelegt. Im dritten Los soll die Option der freien Einzelvermarktung von Baugrundstücken in den Vordergrund gestellt werden.

Perspektive und städtebauliches Konzept

Neben der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohn- und gemischtgenutzten Gebäuden sollen in diesem Teilbereich insbesondere soziale Einrichtungen, wie z. B. eine Kindertageseinrichtung, eine Grundschule und Altenhilfe-Einrichtungen durch u. a. städtische Tochtergesellschaften angesiedelt sowie der Erhalt der bestehenden sozialen Einrichtungen rund um die Kirche gesichert werden. Die Entwicklung der Flächen im Los 1 ist nur durch den Einsatz von Fördermitteln zur Baureifmachung des Geländes möglich. Die erforderlichen Abbruchmaßnahmen und Altlastensanierungen werden mit Mitteln des Kommunalinvestitionsförderungsgesetzes Nordrhein-Westfalen (KInFöG NRW) durchgeführt.

Impressionen

Als zweiter Schritt soll für den mit Los 2 bezeichneten Teilbereich des Rahmenplans ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von hochwertigem Wohnungsbau sowie der Erhalt und die Revitalisierung erhaltenswerter Bausubstanzen. Hierzu zählen insbesondere die sogenannte „Panzerhalle“ und das „Kesselhaus“ mit dem Schornstein als Landmarke, die einer mischgebietstypischen Nutzung zugeführt werden sollen.

Um sicherzustellen, dass die vorgegebenen städtebaulichen Zielvorgaben und Qualitäten realisiert werden, wurden die im städtischen Eigentum befindlichen Flächen mittels einer Konzeptvergabe vergeben. Bei dem einstufigen Konzeptvergabeverfahren, das in enger Abstimmung mit der Stadt durch die Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach (EWMG) durchgeführt wurde, stand die Qualität des eingereichten städtebaulichen Entwurfs inkl. Nutzungskonzept im Vordergrund der Vergabeentscheidung. Über dieses Verfahren wurde ein strategischer Partner für die Stadt Mönchengladbach zur Entwicklung des REME-Geländes Los 2 gesucht. Bei der Konzeptvergabe fand neben den qualitativen Kriterien auch der Preis eine Berücksichtigung.

Im Bewerbungszeitraum vom 30.04.2019 bis zum 01.07.2019 wurden insgesamt sechs Beiträge eingereicht. Dabei handelt es sich in Reihenfolge der eingegangenen Wettbewerbsbeiträge um: Wilma Wohnen Rheinland Projekte GmbH, STRABAG Real Estate GmbH, Instone Real Estate Development GmbH, Gentes Wohnen GmbH, BEMA Holding GmbH & Co. KG, Nordic Seeding GmbH.

Da es sich bei dem gewählten Verfahren der Konzeptvergabe um ein einstufiges Verfahren handelte, war eine Entscheidung zu Gunsten eines Beitrags ohne weitere Bearbeitungsstufen durch die Bewerber zu treffen. Die Instone Real Estate Development GmbH wurde auf Grundlage der Bewertungskriterien als Sieger gekürt. Die Flächen sollen deshalb an diese Firma vergeben werden und deren Konzeptentwurf Grundlage für das Bebauungsplanverfahren werden.

Der Entwurf der Instone Real Estate Development GmbH (siehe unten) zeichnet sich durch eine robuste städtebauliche Struktur aus, die eine klare Antwort auf die vielfältigen und komplexen Fragestellungen – Lärmschutz, Revitalisierung Panzerhalle, Freiraum- und Siedlungsbezug – gibt. Insbesondere ist die gelungene Einbeziehung aller erhaltenswerten Bausubstanzen, sowohl hinsichtlich der Baustruktur als auch hinsichtlich der vorgeschlagenen Nutzungsvielfalt (Nahversorger, Kita, Wohnen, Gastronomie und Quartiersgarage) in das Gesamtkonzept hervorzuheben. Wie selbstverständlich werden alte und neue Strukturen zusammengeführt. Sowohl hinsichtlich der städtebaulichen Geste zum Renaturierungsbereich mit in sich gegliederten Baukörpern als auch bezüglich der geschickten Anordnung der lärmgeschützten wohnungsbezogenen Freiräume wird ein überzeugender, aber im Detail noch auszuarbeitender Lösungsansatz für diesen Bereich vorgeschlagen. Darüber hinaus soll das Quartier fast vollständig autofrei gestaltet werden. Dies trägt im besonderen Maße zusammen mit den großzügig angelegten Freiräumen – dem öffentlichen Boulevard und den Nachbarschaftsplätzen – zu einer hohen Wohn- und Aufenthaltsqualität bei und wird zudem ein Alleinstellungsmerkmal in der Stadt Mönchengladbach. Die zu erwartende hohe Energieeffizienz der vorgeschlagenen Gebäudetypologien sowie deren Dachbegrünung runden den Entwurf auch hinsichtlich zeitgemäßer ökologischer Anforderungen ab. Hinsichtlich des Wohnungsmarktes wird der von städtischer Seite erwartete breite Gebäude- und Wohnungsmix angeboten, der den unterschiedlichen Anforderungen an den spezifischen Wohnungsmarkt in Lürrip in besonderer Weise gerecht wird. Aufgrund der erzielten städtebaulichen Kennwerte ist mit einer wirtschaftlichen Umsetzung des Entwurfes aus einer Hand zu rechnen. Die Umsetzung des Entwurfs lässt zusammenfassend die gewünschte städtebauliche Identifikation, ein einheitliches Erscheinungsbild und eine hohe Wohnqualität für das neue Wohnquartier erwarten.

Derzeit werden sowohl für das Los 1 als auch für das Los 2 die erforderlichen Bauleitplanverfahren durchgeführt. Als erster verbindlicher Planungsschritt zur Umsetzung des Rahmenplans wurde für den mit Los 1 bezeichneten Teilbereich des Rahmenplans bereits der Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 792/O erarbeitet und der Bezirksvertretung Ost am 07.06.2018 und dem Planungs- und Bauausschuss am 19.06.2018 vorgestellt. Als nächster Verfahrensschritt soll im Frühjahr 2021 die Offenlage des Bebauungsplanes durchgeführt werden.

Auf Grundlage des ausgewählten Siegerentwurfs wurde für das Los 2 das Bebauungsplanverfahren im Dezember 2019 eingeleitet. Als nächster Verfahrensschritt soll im Frühjahr 2021 der Vorentwurf des Bebauungsplanes der Öffentlichkeit vorgestellt werden.

Herr Winterberg 

Tel.: (02161) 25 - 8611, Zimmer 3038

Los 2: Siegerentwurf der Instone Real Estate Development GmbH