Abteilung 61.30 Stadterneuerung und Stadtentwicklung
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ZENTRENSTRATEGIE - Orte mobilisieren
Wie können Veränderungen in den Zentren, wie z.B. Gladbach und Rheydt wirkungsvoll unterstützt werden? Der mit der Stadtgesellschaft initiierte Zentren-Dialog zur Stärkung der Innenstädte wurde am Freitag, 1. April, im Haus Erholung in einem Präsenzformat fortgesetzt.
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Zentrendialog am 1. April 2022 im Haus Erholung
Bei diesem vierten Zentren-Dialog – dieses Mal im Konferenzformat – wurde Eigentümer*innen, Gewerbetreibenden, relevanten Stakeholdern und interessierten Lokalpolitiker*innen Perspektiven aufgezeigt, insb. wie Veränderungen in den Zentren unterstützt werden können.
Das Themenspektrum war vielfältig und umfasste das Sanierungsrecht bis hin zu konkreten Umbaubeispielen von Gebäuden in Gladbach und Rheydt sowie Hinweisen zur Ausgestaltung von Mietverträgen. Ein weiterer Baustein des Dialoges war eine Technik zur Ideenentwicklung, die innerhalb der Workshopreihe der WFMG im Rahmen der „Stadtlabore für Deutschland – Leerstand und Ansiedlung“ vorgestellt wurde. Darüber hinaus wurden Hintergründe erläutert, warum trotz aller Aktivitäten der Stadt und umfangreicher Fördergelder Leerstände derart lange ungenutzt bleiben. Es konnte im Anschluss an zwei Vortragsabschnitte jeweils in kleineren Gruppen mit den Experter*innen, die die Vorträge hielten, diskutiert werden. Auch dank der engagierten Teilnahme der Besucher*innen der Veranstaltung wurde es für alle Beteiligten ein interessanter Austausch.
Vorträge und Ergebnisse der Workshops / Diskussionsrunden:
Aspekte der Zentrenentwicklung
Kajetan Lis, Stadt Mönchengladbach, Fachbereich Stadtentwicklung und Planung
„Wie motivieren wir diejenigen sich an Prozessen der Stadtentwicklung zu beteiligen, die bislang nicht erreicht wurden bzw. nicht erreich werden konnten?“.
Unter diesem Titel ging es in der der Diskussion darum, gemeinsam Ansätze zu entwickeln und über Erfahrungen zu berichten, WIE eine breitere Massen aktiv in (Stadtentwicklungs-) Prozesse integriert werden kann. Im Zusammenhang mit der Belebung der Zentren ist es von besonderer Bedeutung, dass Akteur*innen sich aktiv in den Prozess einbringen und als Teil der Lösung verstehen. Bei dem Thema Nutzungen spielen Eigentümer*innen eine besondere Rolle, da sie entscheidend dafür sind, ob, was und wie etwas mit ihrem Eigentum passiert.
Als Ergebnis kann zusammengefasst werden, dass es nie das einzig richtige Format geben wird und kein Wochentag und keine Uhrzeit alle Personen gleichzeitig ansprechen werden, auch wenn es sich um dieselben Interessenvertreter handelt (z.B. Geschäftstreibende). Darüber hinaus gilt die (Stadt)Verwaltung erst einmal für die meisten Bürger*innen als „böse“ (Knöllchen, Bescheide, Forderungen). Die wenigsten verstehen die städtischen Mitarbeiter*innen als helfende Dienstleister. Darüber hinaus wird es bei manchen Interessengruppen (wie zum Beispiel den Eigentümer*innen) zwingend notwendig sein, sie persönlich (telefonisch und direkten Kontakt) zu erreichen und nicht ausschließlich über Presse, Social-media oder andere Medien. Auch ein gemeinsamer Auftritt / Ansprache der Stadtverwaltung mit Institutionen und Interessensverbänden kann eine entscheidende Rolle bei der Schaffung von Vertrauen bilden.
Frei, aber nicht nutzbar
Dr. Joseph Frechen, bulwiengesa
Die Diskussion hierzu wurde von einigen längeren Wortbeiträgen geprägt. Die Beiträge betonten u.a., dass die Zugänglich- bzw. Erreichbarkeit der Eigentümer der Bestandsimmobilien für Investoren eine wichtige Voraussetzung für Investitionen darstellt. In der Praxis ist bei der Kontaktaufnahme der Datenschutz ein großes Hindernis. Auch hilft bei der Entwicklung der Zentren nicht, dass einige Alteigentümer, zu hohe Erlöserwartungen haben und andere Eigentümer nicht bereit sind, zu renovieren bzw. in die Qualität des Gebäudes zu investieren. Darüber hinaus stellt die im Internet zu findende Vergleichsmiete eine Spitzenmiete dar, und ist vielfach nicht umsetzbar. Um das Entstehen von Ghettos zu verhindern, ist eine gute Qualität der Gebäude und attraktive Mischung von Nutzungen notwendig. Z.B. müsste in Rheydt Wohnen spätestens ab dem 1. OG möglich sein.
Das Prinzip Initialkapital und das Projekt Alte Samtweberei als Best Practice
Monika Adams, Montag Stiftung Urbane Räume
Was braucht es zuerst: eine Immobilie oder eine Initiative? Beeindruckt von dem Beispiel der Samtweberei in Krefeld diskutierten die Teilnehmenden die Herausforderungen von gemeinwohlorientierten Projekten. Manchmal gibt es zuerst lokale Akteure*innen mit einer Idee für ein gemeinschaftliches Projekt, manchmal eine leerstehende Immobilie, die nach einer neuen Nutzung sucht. Das Vorhandensein einer Immobilie ist jedenfalls für die Weiterentwicklung einer Idee hin zu einem gemeinsamen Konzept und zur Gründung einer gemeinsamen Initiative eine wichtige Voraussetzung. Den nur so kann auch konkret geprüft werden, ob ein Projekt auch wirtschaftlich und technisch Tragfähig ist. Insbesondere die Finanzierung stellt für viele Projekte eine Herausforderung dar und sollte daher frühzeitig im Prozess geklärt werden. Hierbei geht es nicht nur darum, wie viel Eigen- oder Fremdkapital eingebracht werden kann, sondern vor allem um den Einsatz von Erbbaurechten und den Verzicht von Erbbauzinsen zugute eines gemeinnützigen Projekts.
Sanierungsgebiete – Was und wie? Best practices, Herausforderungen & Abschreibungsmöglichkeiten
Deborah Baumgarten, Stadt Mönchengladbach, Fachbereich Stadtentwicklung und Planung / Mario Hofmann, Stadt Gelsenkirchen
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Es hat keine konkrete Diskussionsrunde stattgefunden.
Problemstellungen beim Abschluss von Gewerbemietverträgen – Fallstricke für Mieter*innen und Vermieter*innen
Jochen Rautenberger, Rautenberger & Würdemann RAe
In vielen Fällen, so leitet Herr Rautenberg ein, werden Anwälte erst dazu geholt, wenn die Beziehung zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen bereits in den Brunnen gefallen ist. Um dies möglichst zu verhindern gibt Herr Rautenberg einen „Geburtsvorbereitungskurs für Gewerbemietverträge“ in welchem die Themen überflogen werden, die für einen beidseitig erfolgreichen Mietvertragsabschluss zu beachten sind. Denn schnell wird klar, dass jede Immobilie individuelle Vertragsvereinbarungen benötigt und ein Standard-Vordruck hier die falsche Wahl ist.
"Die Kunst, eine Fahne zu bauen" Methodische Quartiersentwicklung am Beispiel der Relokalisierung von Handwerk und Manufakturen
Frank Rehme, gmvteam / VITAIL, Stadtlabore für Deutschland
„Ars construendi Vexilla“ - Wenn jemand eine Idee hat, die an diesem Ort vollkommen neu und ungewohnt ist, haben Beteiligte im ersten Moment in der Regel erst einmal Bedenken. Platon entwickelte für solche Problemstellungen eine Technik, um durch Hinterfragen von Argumenten und analysieren von Thesen, die Bedenken in Möglichkeiten umzuwandeln!
Nicht alles was gefährlich ist, sollte man sein lassen und nicht alles was man nicht kennt ist schlecht. Die Kunst eine Fahne zu bauen!
Die Bestandsimmobilie – wie kann sie sich verändern?
Marc Beus, HJPplaner / Markus Sillmanns, Sillmanns Architekten und Ingenieure / Martina Hilgenhöner, Stadt Mönchengladbach, Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz
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In einer lebendigen Diskussion wurden insb. von der Seite einiger Architekten eingefordert, dass nicht nur Arbeiten, sondern auch Wohnen im EG möglich sein müssen. Hierfür müssten die Bebauungspläne angepasst und flexible Genehmigungen ermöglicht werden.
Ob aber ausreichende Belichtung im Einzelfall für diese anspruchsvolle Nutzung wirklich funktioniert und wie eine derartige, häufig mit einer Bebauung des Erdgeschosses zusammengehende Entwicklung wiederum mit den klimaresillienten Notwendigkeiten der Begrünung der Quartiere zusammenpassen, stellte die kritische Gegenposition dar.
Einig war man, dass für attraktive Lebenssituationen eine Begrünung der Zentren und vielleicht bisher nicht gedachte bauliche Lösungen für Fahrräder und Müllbehältnisse notwendig sind.
