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Wohnraum für alle entwickeln

Situationsanalyse

Um als Standort zukunftssicher zu bleiben, braucht die Stadt attraktive Wohnangebote für alle Zielgruppen - insbesondere für Familien und Menschen in der Familiengründungsphase, um diese erstens in der Stadt zu halten und zweitens neu dazu zu gewinnen. Aber auch für die Gruppe der Senior*innen und der Familien, deren Kinder ausgezogen sind, müssen adäquate Wohnangebote geschaffen werden. Zum einen muss der Bereich Wohnen auch den demographischen Wandel im Wohnungsbau nachvollziehen; zum anderen wird so für den Wohnstandort Mönchengladbach der wichtige Generationenwechsel im Einfamilienhaussegment ermöglicht, insbesondere vor dem Hintergrund begrenzter Flächenverfügbarkeiten und der weiterhin vorhandenen Präferenz für Einfamilienhäuser bei vielen Familien.

Die Stadt leidet in einigen Stadtteilen / Quartieren unter einer starken sozialen Clusterbildung bei der u.a. auch das Instrument der Immobilien- und Grundstücksentwicklung für eine stärkere Durchmischung der sozialen Strukturen in den Quartieren genutzt werden könnte.

Die Entwicklung von solch einem Instrument zur Steuerung eines ausgewogenen Wohnungsmarktes, die Berichterstattung über die Situation des Wohnungsmarktes wie auch die Vernetzung der lokalen Wohnungsmarktakteure und die Verbesserung der Akquise und Lenkung von Fördermitteln im Wohnungsneubau und in der Bestandssanierung sind Aufgabenfelder des 2017 gegründeten Handlungsfelds Wohnen (siehe Ratsbeschluss „Modernes Wohnungsangebot in MG“ vom 05.07.2017). Diese Aufgabenfelder wurden um die vier Leitlinien des Handlungsrahmens Wohnen inhaltlich bereichert (Beratungsvorlage 3863/IX „Wohnungsmarkt in MG – Auf Vielfalt bauen“ vom 03.07.2019). Diese setzen sich aus den Aspekten „Wohnen für vielfältige Zielgruppen“, „Qualitätsvollen, nachhaltigen Neubau fördern“, „Öffentlich geförderten Wohnungsbau stärken“ und „Modernisierung/Sanierung verfolgen“ zusammen. 

Das Verständnis für diese Herausforderungen und ein strategischer Ansatz auf der übergeordneten Ebene der Stadtentwicklung wurden bereits in der Stadtentwicklungsstrategie mg + Wachsende Stadt (2016, 2020) artikuliert.

Das empirica-Gutachten „Nachfrageanalyse und Wohnungsnachfrageprognose bis 2038“ zum Wohnbestand am Standort stellt fest: „Die Bausubstanz ist relativ alt […] und nur wenige Wohnungen sind hochwertig. Der Anteil an gehobenen und hochwertigen Mietwohnungen im Bestand ist geringer ausgeprägt als im Umland und der Region“  (empirica ag 2019). Durch verschiedene große Wohnungsbauprojekte ist zu erwarten, dass im Bereich Neubauten in den kommenden Jahren ein ausreichendes Angebot an qualitativ hochwertigen Wohnungen an den Markt kommt. Auf den Wohnungsbaupotenzialflächen werden in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich etwas mehr als 10.000 zusätzliche Wohnungen für rd. 20.000 Personen entstehen (bspw. Seestadt, REME-Gelände, Maria-Hilf-Terrassen, Neuhof-Quartier). Für die Entwicklung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes wird der Umgang mit dem Wohnungsbestand schlechter Qualität entscheidend sein. Hier ist die Entwicklung einer passenden Strategie dringend notwendig – auch im Hinblick auf die Stadtentwicklung insgesamt, da eine Stadt maßgeblich durch ihre Bebauung im Bestand geprägt ist.

Örtliche Konzentration von Armut: Personen mit hohem Armutsrisiko konzentrieren sich in bestimmten städtischen Sozialräumen (siehe dazu die Ergebnisse der kleinräumigen Analyse Schuleingangsuntersuchungen, Monitoringbericht).

Legt man die Analysen aus Vergleichsstädten (Systematik der Bertelsmann-Stiftung) zugrunde, dann ergibt sich für Mönchengladbach bei rd. 137.000 Haushalten, dass etwa mehr als die Hälfte (rd. 72.000 Haushalte) über ein Haushaltseinkommen unter 25.000 € verfügt. Von diesen rd. 72.000 Haushalten sind etwa 26.000 Haushalte / Bedarfsgemeinschaften auf Leistungen der sozialen Mindestsicherung (z.B. SGB II, SGB XII, Wohngeld) angewiesen. Zum 31.12.2017 gab es in Mönchengladbach insgesamt 7.027 öffentlich geförderte Mietwohnungen. Bezogen auf alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen in Mönchengladbach bei 8,6 Prozent und damit etwas unter dem Schnitt von NRW (9,4 Prozent). In Mönchengladbach findet Neubau im öffentlich geförderten Bereich statt, allerdings nicht in einem Maße, dass die aus der Bindung fallenden Wohnungen ausgeglichen werden können (siehe Wohnungsmarktbericht, Stand 2017).

Ganzheitliche Immobilienstrategie vertiefen: In der Schwachstellenanalyse der GPA NRW aus dem HSP 2016 hieß es bereits: „Deutlich wird, dass insbesondere das Fehlen einer übergeordneten Immobilienstrategie und einer umfassenden Bestandstransparenz die Handlungsfähigkeit nach einheitlichen Maßstäben und Kriterien einschränkt“. Aufgrund dessen wurde die Erarbeitung einer verbindlichen Strategie im Rahmen einer gesamtstädtischen Liegenschafts- und Grundstücksverwaltung angegangen. Dies gilt es zu vertiefen.

Beschreibung des Handlungsfelds

Um den sozialstrukturellen Herausforderungen der Stadt zu begegnen, muss auch im strategischen Handlungsfeld Wohnen noch stärker das integrierte Verwaltungshandeln in den Fokus gestellt werden. Deswegen wurde 2020 bereits ein Handlungskonzept Wohnen beauftragt (Abteilung 61.10), welches im Jahr 2022 ein umfassendes, kommunales Strategiekonzept für eine gemeinwohlorientierte Wohnungsmarktentwicklung in Mönchengladbach entwickeln wird. Dieses Konzept wird auf einem Zielbildungsprozess fußen und im Ergebnis einen Katalog an Maßnahmen und Empfehlungen für die Wohnungsmarktentwicklung der nächsten Jahre beinhalten. Beispielsweise werden hierbei Lösungen entwickelt werden, wie Wohnangebote für Haushalte mit niedrigem Haushaltsnettoeinkommen geschaffen werden können. Dabei sollten mit Blick auf Konzentrationsmuster verstärkt Angebote geschaffen werden, die einer Segregation der Bevölkerung entgegenwirken. Wir wollen ein attraktives und breites Wohnungsangebot sichern und aufbauen und die sozioökonomische Durchmischung der Quartiere fördern.

Wohnraum soll in einer angemessenen Wohnqualität in ausreichender Menge für Haushalte mit niedrigem Einkommen in der Stadt verfügbar sein. Die sozioökonomische Struktur betreffend weist Mönchengladbach einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Empfänger*innen von Mindestsicherungsleistungen auf. Die wachsende Schere zwischen den verfügbaren Haushaltseinkommen in Mönchengladbach zeigt zudem, dass im Sinne einer guten Durchmischung und eines guten stadtgesellschaftlichen Zusammenhalts die Stärkung der sozioökonomischen Mitte auch über Wohnungsangebote ein Ziel sein sollte. Dabei greifen wir auf die Möglichkeiten der kommunalen Wohnungsunternehmen, der Genossenschaften und Baugruppen sowie auf die Inanspruchnahme von Mitteln des öffentlich geförderten Wohnungsbaus durch private Investoren zurück.

Clusterbildung sozialer Strukturen: Um örtliche Clusterbildungen zu vermeiden oder abzumildern soll der Wohnungsbau in städtischer Hand auch zu einer besseren Verteilung der sozialen Struktur im Stadtgebiet genutzt werden. Der Wohnungsbau durch die kommunalen Wohnungsunternehmen (WohnBauMG) soll auch der kleinräumigen Segregation der Stadtgesellschaft in allen Stadtteilen entgegenwirken.

Gegenwärtig ist der kommunale Wohnungsbau in Mönchengladbach unterdurchschnittlich ausgeprägt. (Wohnungsbestand WohnBauMG rund 4.200 Wohneinheiten, was 5 Prozent aller Wohnungen in Mönchengladbach entspricht, dieser Wert liegt bspw. in Krefeld mit 9.250 Wohnungen deutlich höher). Angesichts der rund 26.000 Haushalte, die Transferleistungen beziehen, sollte geprüft werden, wie ein gezieltes Angebot für die Empfänger*innen von „Kosten der Unterkunft“ (KdU) durch den kommunalen Wohnungsbau gemacht werden kann, um durch die Mieteinnahme die Ausgaben für KdU aus dem städtischen Haushalt zumindest teilweise wieder zurückzuführen. Zudem wird die Konkurrenzsituation im unteren Segment des Marktes, der einen schlechten Zustand im Bestand aufweist, durch die Tätigkeit der kommunalen Akteure verschärft, was zu Investitionen in diesem Segment führen könnte (zu prüfen).

Ganzheitliche Immobilienstrategie ausbauen: Die Kommune soll eine aktive und steuernde Größe auf dem lokalen Immobilienmarkt sein. Zu den Instrumenten auf kommunaler Seite zählen strategische Ankäufe, verstärkter Einsatz von Erbbaurecht, familienfreundliche/familiengründerfreundliche Vergabekriterien für EFH-Grundstücke, ausschließlich Konzeptvergabe von Grundstücken für Geschosswohnungsbau und die Förderung alternativer Wohnformen und Projekte. Diese Bemühungen können mit Unterstützung von städtischen Tochtergesellschaften, wie der Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach mbH (EWMG), mitgetragen werden. Auch können Austausch- und Beratungsplattformen mit der privaten Wohnungswirtschaft die neuen Grundsätze zur Anwendung bringen. Erste Formate bestehen bereits, z.B. in Form der Wohnungsbaukonferenz, die der FB 61 regelmäßig durchführt, um sich mit privaten Investoren und Akteuren auf dem Immobilienmarkt auszutauschen.

Strategische Ziele

Aus der Beschreibung des Handlungsfelds werden die nachfolgenden Ziele abgeleitet. Im nächsten Schritt werden diese Ziele mit operativ, handlungsleitenden Zielen und messbaren Kennzahlen hinterlegt. Sie werden mit bestehenden Maßnahmen verbunden bzw. neue Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele mit den relevanten Fachbereichen bzw. städtischen Beteiligungen vereinbart.

Der kommunale Wohnungsbau soll perspektivisch so gesteuert werden, dass er den Transferleistungsmarkt durch städtische Wohnangebote bedient und zu einer Refinanzierung der Kosten der Unterkunft (kdU) beiträgt.


Wohnqualität soll in allen Segmenten geschaffen werden, daher soll für die unteren Preissegmente durch öffentlich geförderten Wohnungsbau und die Tätigkeiten des kommunalen Wohnungsbaus ausreichend Angebote (qualitativ, umweltverträglich und bezahlbar) geschaffen werden.


Die Stadt und ihre städtischen Beteiligungen koordinieren sich noch stärker und entwickeln eine Immobilienstrategie, um eine aktive und steuernde Größe auf dem lokalen Immobilienmarkt zu sein.


Wir wollen barrierefreie bzw. barriere-arme Wohnungen für pflegebedürftige Menschen und Menschen mit Behinderung anbieten und dadurch ein eigenständiges Leben unterstützen.

Gemeinsam Mönchengladbach gestalten

Die städtische Gesamtstrategie ist aus Analysen und Diskussionen innerhalb der Stadtverwaltung entstanden. Mit der Vorstellung in der Ratssitzung im Oktober stellen wir den Aufbau der Strategie und die Analysen und Beschreibungen der Handlungsfelder hier vor, um einen Dialogprozess mit der Politik und der Stadtgesellschaft zu starten. 

Beteiligen Sie sich jetzt!